Quanto custa um inventário de uma casa de 200 mil e por que o valor do bem manda na conta

Quem pesquisa o inventário de um imóvel de valor definido está fazendo a pergunta certa, ainda que talvez sem saber por quê. No inventário, quase todo o custo é proporcional ao valor do patrimônio, e é justamente por isso que a mesma pergunta tem respostas diferentes em cada estado.

Não há valores aqui, e a razão é objetiva: a alíquota do imposto e a tabela de emolumentos são estaduais. Um mesmo imóvel gera custos bem distintos conforme a unidade da federação. O que dá para explicar com precisão é o mecanismo.

As três parcelas que crescem com o valor

• ITCMD. O imposto estadual sobre herança é calculado como percentual sobre o valor dos bens transmitidos. Quanto maior o patrimônio, maior o imposto, de forma direta.
• Emolumentos do cartório. Cobrados por faixas de valor, conforme tabela estadual. Eles não crescem de forma proporcional pura: sobem por degraus, o que significa que uma pequena diferença de avaliação pode empurrar o caso para a faixa seguinte.
• Honorários advocatícios, quando contratados como percentual sobre o espólio.

O detalhe dos degraus tem consequência prática: vale conferir em qual faixa da tabela o valor atribuído aos bens coloca o processo. Estar no começo ou no fim de uma faixa muda pouco; cruzar a linha muda mais.

Qual valor é considerado

Este é o ponto que gera mais dúvida, e a resposta varia por estado. O cálculo do imposto costuma partir do valor venal ou de um valor de referência fixado pela administração tributária estadual, e não necessariamente do valor que a família considera justo ou do valor de compra registrado anos atrás.

Não vale a pena declarar valor abaixo do real na tentativa de reduzir o imposto. A administração tributária arbitra o valor quando discorda, e a diferença cobrada vem acompanhada de encargos. Além disso, um valor artificialmente baixo cria problema na venda futura do imóvel, porque afeta o cálculo do ganho de capital de quem herdou.

O que não muda com o valor

Algumas despesas são praticamente fixas, independentemente de o imóvel valer mais ou menos:

1. As certidões dos herdeiros e do falecido.
2. As certidões do imóvel e as negativas exigidas.
3. O tempo de trabalho em um caso simples e consensual.
4. Os atos administrativos junto aos órgãos.

Por isso o custo proporcional de um inventário pequeno tende a ser maior. Em patrimônio modesto, as despesas fixas pesam mais no total, e a economia de escala fica com os casos maiores.

Um imóvel só simplifica o processo

Inventário com um único imóvel e herdeiros de acordo é o cenário mais favorável para a via extrajudicial, cujos requisitos estão em o inventário feito por escritura em cartório. É rápido, previsível e não depende de pauta judicial.

Antes de comemorar, porém, confira a situação registral do imóvel. Se ele não estiver regularmente registrado no nome do falecido, será preciso resolver isso primeiro, o que segue os passos de a regularização até o registro do imóvel e envolve as cobranças próprias dessa etapa.

Como estimar antes de contratar

Leve ao cartório e ao advogado a matrícula do imóvel, o valor de referência usado pelo seu estado e o número de herdeiros. Com esses três dados eles conseguem indicar a faixa da tabela e a alíquota aplicável, o que produz uma estimativa útil.

Os honorários entram com lógica própria, explicada em as formas de cobrança do trabalho advocatício. Se a família também precisa tratar de uma separação, o custo dela está em o divórcio consensual e suas despesas.

Bens que costumam ser esquecidos

A declaração precisa alcançar todo o patrimônio, e alguns itens escapam com frequência. Deixá-los de fora obriga a fazer um segundo procedimento depois, com custo próprio:

• Saldos em contas e aplicações, inclusive de instituições pouco movimentadas.
• Consórcios e previdência privada, que têm regras próprias de transmissão.
• Veículos, mesmo antigos ou parados.
• Cotas de empresa, ainda que a atividade esteja paralisada.
• Valores a receber, como restituição de imposto, verbas trabalhistas e o saldo de contas vinculadas.
• Imóveis em outra cidade ou estado, que exigem certidões adicionais.

O procedimento posterior para incluir bem esquecido é a sobrepartilha. Ele funciona, mas repete custos que poderiam ter sido pagos uma vez só.

Texto informativo. Regras tributárias e de emolumentos variam por estado e mudam com o tempo.

Perguntas frequentes sobre inventário de imóvel

Qual valor do imóvel é usado no cálculo?

Depende do estado. Costuma partir do valor venal ou de um valor de referência fixado pela administração tributária estadual.

Posso declarar um valor menor para pagar menos?

Não é recomendável. A administração pode arbitrar o valor, com encargos, e um valor baixo prejudica você na venda futura.

Por que dois estados cobram valores tão diferentes?

Porque a alíquota do imposto e a tabela de emolumentos são estaduais.

Inventário pequeno é proporcionalmente mais caro?

Tende a ser, porque as despesas fixas de certidões e diligências pesam mais sobre um patrimônio menor.

Um imóvel só pode ir para cartório?

Pode, desde que todos os herdeiros sejam capazes e estejam de acordo, com assistência de advogado.

E se o imóvel não estiver no nome do falecido?

É preciso regularizar a situação registral antes da partilha, o que é um procedimento próprio com custo próprio.